Stavební povolení 2023: Kdy ho potřebujete a jaký je postup žádosti?

Chystáte se stavět, přistavovat nebo rekonstruovat? Dobrou zprávou je, že od letošního roku by měl být celý proces žádosti o stavební povolení rychlejší a jednodušší. Jaké změny se chystají a jaký je současný postup žádosti o stavební povolení? Kdy je stavební povolení potřeba a kdy vám stačí ohlášení stavby? To vše se dozvíte z následujících řádků.

Vyřídit stavební povolení je v současné době poměrně zdlouhavé, což by měl vyřešit nový stavební zákon, kterému se věnujeme níže. Věděli jste ale, že stavební povolení není nutné vždy? V některých případech stačí ohlášení stavby, jindy se lze papírování a úřadům vyhnout úplně.

Stavební povolení je třeba v případech, kdy:

• Probíhá zásah do nosných konstrukcí bytových domů.
• Rodinné domy a rekreační objekty přesahují podmínky pro ohlášení stavby.
• Chcete stavět, rekonstruovat, prohlubovat nebo rozšiřovat studnu (viz. vodní zákon č. 254/2001 Sb).
• Stavební povolení je výhodnější než ohlášení stavby, například pokud není možné získat písemný souhlas sousedů.

Ohlášení stavby je dostačující v případech, kdy:

• Stavíte opěrné zdi do výšky 1 metr a oplocení do výšky 2 metry hraničící s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo veřejným prostranstvím.
• Stavíte budovy pro bydlení nebo rekreaci o maximální zastavěné ploše 300 m² s 1 podzemním podlažím do hloubky maximálně 3 metry a/nebo do výšky o maximálně dvou nadzemních podlaží a podkrovím.
• Provádíte změny a rekonstrukce staveb nepřekračující parametry z výše uvedeného bodu.
• Provádíte stavební úpravy měnící účel užívání stavby, jež nezasahují do nosných konstrukcí, nemění se jejich vzhled a není třeba posouzení vlivu na životní prostředí.

Jak postupovat při ohlášení stavby

Ohlášení stavby je jednodušší než vyřízení stavebního povolení, i zde vás však čeká jistá dávka papírování. Stejně jako u stavebního povolení je třeba vyplnit příslušný formulář a doložit potřebné přílohy. Formulář s informacemi o tom, jaké přílohy budete potřebovat, najdete v příloze č. 8  vyhlášky č. 503/2006 Sb.

Zcela bez povolení či ohlášení je možné provádět různé drobné stavby, zejména pak:

• Opěrné zdi do výšky 1 metr a oplocení do výšky 2 metry za předpokladu, že nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo veřejným prostranstvím.
• Skleníky do výšky 5 metrů a rozlohy 40 m², které jsou více jak 2 metry od hranice pozemku.
• Stavby na pozemku rodinného domu či rekreačního objektu související s jeho užíváním o maximální zastavěné ploše do 25 m² a o jednom nadzemním podlaží s maximální celkovou výškou 5 metrů, případně podsklepené do hloubky maximálně 3 metry. Dále musí být stavba alespoň 2 metry od hranice pozemku, nesmí sloužit k podnikání nebo skladování hořlavin a výbušnin a po jejím postavení musí na pozemku zbýt 50 % nezastavěné plochy, která je schopna vsakovat dešťovou vodu.
• Bazén do 40 m² u rodinného domu či rekreačního objektu za předpokladu, že je více jak 2 metry od hranice pozemku (včetně technického zázemí).
• Výměnu vedení technické infrastruktury v případě, že se nemění trasa.

1. Před dokončením finálního návrhu stavby zajděte s nákresem či studií stavby od architekta nebo projektanta na stavební úřad za účelem prodiskutování vašeho záměru. Zamezíte tak případným budoucím nedorozuměním.
2. Ke stavebnímu povolení je nutný také souhlas krajské hygienické stanice, odboru životního prostředí a odboru uzemního plánování v místě budoucí stavby, s projektem tedy zajděte také na tyto úřady.
3. Nachází-li se budoucí stavba v památkově chráněné oblasti, vypravte se také k památkářům.
4. Sdělte svůj stavební záměr sousedům, kteří sice nemají právo veta, jejich případný nesouhlas však může celé řízení a stavbu protáhnout.
5. Veškerá odsouhlasení sousedů a úředníků si nechte potvrdit písemně, jinak se vystavujete riziku nedorozumění, účelovým změnám a dalším komplikacím.
6. S vypracovanou projektovou dokumentací odpovídající všem normám a zákonům, kterou může dle zákona zhotovit pouze školená a způsobilá osoba (projektant, inženýr, dle vyhlášky č. 499/2006 Sb.), podáváte žádost o stavební povolení. Formulář žádosti je k dispozici v příloze číslo 9, vyhlášky č. 503/2006 Sb., ze které se také dozvíte jaké dokumenty a přílohy budete kromě projektu potřebovat.

Úřady by veškeré žádosti měly vyřídit bez zbytečných průtahů a rozhodnutí vydat v případě řízení do 60, případně 90 dnů. Do této lhůty se však nezapočítává čas pro získání závazného stanoviska, navíc po vás úřad může chtít další doplnění nebo úpravy (nebo se pro úpravy rozhodnete vy sami).

Nemalou komplikaci mohou představovat také sousedé, kteří nemusejí se stavbou souhlasit – vyhráno není ani v případě, kdy povolení dostanete, každý z účastníků řízení má totiž 15denní lhůtu na odvolání (lhůta se počítá od doručení účastníkovi).

Reálně je tedy třeba počítat s tím, že nenastanou-li žádné komplikace, mohli byste mít povolení vyřízené za zhruba půl roku. Jestliže ale komplikace nastanou, může se celé řízení táhnout klidně rok.

Cena za stavební povolení se liší dle typu stavby a najdete ji v sazebníku konkrétního stavebního úřadu či v zákonu o spravních poplatcích, případně vám ji úřad na vaši žádost sdělí.

Správní poplatky za vydání územního rozhodnutí, stavebního povolení a souvisejících úkonů se pohybují zhruba od 500 Kč až do 10 000 Kč.

Stavební povolení platí 2 roky od okamžiku, kdy rozhodnutí nabude právní moci. Jestliže do této doby stavět nezačnete, pozbývá povolení platnosti. Pokud víte, že stavbu v určené lhůtě nezahájíte, můžete zkusit zažádat o prodloužení platnosti stavebního povolení. Žádost je třeba odůvodnit a je nutné počítat s tím, že na prodloužení platnosti povolení neexistuje právní nárok, úřad vám tedy nemusí vyhovět.

Lhůty má ze zákona nejen zahájení stavby, ale také její dokončení. Předpokládaný termín doby výstavby se uvádí již v žádosti o stavební povolení, přičemž se odvíjí od rozsahu stavby. 

Uvedená lhůta je tzv. pořádková, což znamená, že jejím nedodržením nevznikají žádné právní následky, nicméně se dostáváte do rozporu se stavebním povolením, z čehož mohou plynout sankce. 

Jestliže tedy víte, že lhůtu pro dokončení stavby nezvládnete dodržet, je třeba včas zažádat o její prodloužení. To musí obsahovat nejen řádné odůvodnění, ale také navržení nového (reálného) termínu dokončení.

Při zamítnutí stavebního povolení je třeba zrevidovat, zda za dobu řízení nedošlo například ke změně právních úprav či se nevyskytly nějaké nové informace. Dále je také možné projekt upravit tak, aby úřadům vyhovoval a stavební povolení jste dostali.

Pokud tedy k zamítnutí dojde, nemusíte se hned vzdávat, nejdříve si od úřadu nechte vysvětlit, kde nastal problém a z jakého důvodu jste stavební povolení nedostali.

V komplikovanějších případech se lze obrátit na právníky, kteří poskytnou nezaujatý pohled a případně vás mohou zastoupit v soudním řízení. Ještě než se ale pustíte do soudních sporů, vezměte na vědomí fakt, že ani vyhraný soud vám stavební povolení nezajistí. Žádost se v tomto případě vrátí zpět na stavební úřad, který vám může stavbu opětovně zamítnout.

V určitých případech je k ohlášení stavby či stavebnímu povolení doložit územní souhlas, a to i v případech, kdy nebudete měnit podmínky území. Jedná se například o stavbu nebo změnu stavby rodinného domu, stavbu skleníku, plotu či bazénu nebo malé terénní úpravy do výšky a hloubky 1,5 metru. Úplný seznam činností, pro které je třeba územní souhlas a formuláře k jeho podání jsou součástí stavebního zákona č. 183/2006 Sb., §96 odst. 2.

Až do současné doby se stavebníci potýkali s dlouhými lhůtami schvalovacích procesů, zamítnutími z nejasných důvodů a dalšími, leckdy značně frustrujícími, komplikacemi.

Všechny problémy by měla vyřešit novela stavebního zákona, která vstoupí plně v platnost od 1. července 2023. Hlavním bodem novely je sloučení všech schvalovacích procesů do jednoho, úřady na stejném místě nebo zastupitelnost úředníků. Výsledkem by měla být jednotná metodika, vyšší profesionalita a transparentnost, zrychlení řízení a úspora financí. 

Velice důležitý je také fakt, že v případě nesprávného či nezákonného rozhodnutí nebude rozhodnutí zrušeno a stavební povolení vráceno k novému projednání, ale bude opraveno.

Pozitivní bude také možnost podat žádost o stavební povolení přes internet, konkrétně přes Portál stavebníka, kde si všichni účastníci budou moci kontrolovat průběh řízení.

Všechny připravované změny jsou nadějí na snížení byrokracie a zvýšení efektivity stavebního řízení, nutno však říci, že na některé z nich si budeme muset počkat o něco déle. Například výše zmíněný Portál stavebníka se již nyní potýká se zdržením.